Артем Тарановский, Адвокат

Порой содержание Вытяга из Реестра прав собственности на недвижимое имущество становится препятствием совершения нотариальных действий, к которым оно не имеет отношения. Насколько это обоснованно с нормативной точки зрения?

Вытяг из Реестра прав собственности на недвижимое имущество имеет достаточно широкий диапазон использования – от подтверждения права собственности на недвижимое имущества по состоянию на определенный момент и до предоставления нотариусу при совершении сделки с недвижимым имуществом.

В последнем случае, предоставление Вытяга требуется для совершения нотариальных действий в рамках совершения договоров купли-продажи, ипотеки, аренды и других договоров относительно недвижимого имущества.

Нередко в ходе технической инвентаризации, проведение которой предшествует выдаче Вытяга, выявляются переоборудования/перепланировки объектов недвижимости, о чем делается отметка в Вытягах.

Зачастую, наличие такой отметки в Вытяге приводит к приостановлению нотариальных действий в рамках сделки с объектом недвижимости – до предоставления разрешения на переоборудование/перепланировку или решения о вводе их в эксплуатацию.

Причем, речь идет не только и не столько о квартирах, сколько об объектах недвижимого имущества нежилого назначения – торгово-развлекательных центрах, административных зданиях, цехах и других промышленных зданиях и сооружениях.

Корень зла кроется в следующем.

Согласно п. 63 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, когда из Вытяга из Реестра прав собственности на недвижимое имуществом видно, что собственник объекта недвижимости осуществил его перестройку, пристройку, перепланировку, переоборудование без установленного разрешения, нотариус требует предоставления решения органа местного самоуправления о разрешении осуществить перестройку/пристройку/перепланировку, а при отсутствии такого решения – отказывает в удостоверении договора.

Но.

Это требование инструкции изложено в разделе Инструкции, регулирующем удостоверение сделок об отчуждении недвижимого имущества; а следовательно – касается только этих сделок.

В разделе Инструкции, регулирующем удостоверение договоров ипотеки такого требования нет (п. 96).

В разделе Инструкции, регулирующем удостоверение договоров найма объектов недвижимости такое требование также отсутствует (п. 107).

Следовательно, отметки в Вытяге из Реестра прав собственности на недвижимое имущество о перестройке/пристройке/переоборудовании/перепланировке и об изменении площади объекта недвижимости в связи с этим, не являются препятствием для нотариального удостоверения таких договоров, как договор ипотеки, договор аренды недвижимого имущества.